와해된 한국부동산경제와 지방경제 살리려면...

외국인에 대한 부동신매매 역차별 막아야한다.
6억 이상 매매 타깃될 듯
토허제 실거주 위반도 조사
외국인 보유 4채 중 1채가 서울

서울시는 외국인의 부동산 시장 교란 우려에 대해 대책을 15일 발표했다.

외국인이 부동산 거래를 신고했을 때 자금조달 내역을 면밀히 검증. 현재 국내 거주자가 부동산을 거래할 때 자금조달 계획서를 필수적으로 제출해야 하는 ‘매매가격 6억원’ 이상이 집중 타깃이 될 것으로 보인다.

또 매달 국토교통부에서 전달받는 이상거래 내역 중에서 외국인 명의 거래를 선별해 조사할 계획이다. 불법 자금조달이 의심되면 국세청, 관세청 등 관련 기관에 신고할 예정이다.

자치구와 협력해 토지거래허가구역에서 외국인들이 매수 거래에 대한 실거주 의무를 지키고 있는지도 점검한다. 실거주를 하지 않는 건에는 이행 명령이 내려지며 이후에도 시정되지 않으면 이행강제금이 부과된다. 토지 취득가격의 최대 10%를 부과할 수 있다. 이 밖에 자치구 협조를 받아 매달 거래 자료를 수집해 외국인 거래 현황을 상시 관리하는 체계도 마련할 방침이다.

이처럼 외국인의 ‘한국 부동산 쇼핑’이 급증하면서 정부 관리·규제망에서 벗어나 있는 이들의 거래가 국내 부동산 시장을 교란할 위험성이 크다는 지적이 많다.

외국인이 외국에서 대출을 받아 주택 구입 자금을 마련하면 국내 금융 규제는 무용지물이다. 다주택자에 대한 취득세·보유세·양도소득세 중과 등 각종 세금 규제에서 빠져나가기도 쉽다. 외국인의 가족관계를 확인할 방법이 마땅치 않아 가족 구성원이 집을 한 채씩 사도 다주택자로 세금을 물릴 수 없다.

또 한국인이 중국 등에서 부동산을 구매할 때는 제한이 있기 때문에 역차별 논란도 커지고 있다.

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산업은 호황, 경제는 불황…“급증한 외노자 돈 안 써”
번 돈 70% 본국 보내는 외국노동자들…
한 달 생활비 70만원.."담배가 유일한 사치"

10년 넘는 긴 불황 끝에 ‘K조선’이 호황이다. 빅3 조선소(삼성중공업·한화오션·HD현대중공업) 수주액은 ‘수주 절벽’이었던 2016년 54억2000만 달러에서 2021년 338억2000만 달러로 6배 급등했고, 2022~2024년까지 220억~315억 달러로 활황세다. 미국 도널드 트럼프 행정부가 조선업 협력 ‘러브콜’을 보내고, 존 펠란 미 해군성 장관이 지난 4월 거제·울산 조선소를 찾는 등 호재도 잇따랐다.

하지만 국내 대표 ‘조선(造船) 도시’ 거제·울산 상권은 불황의 그늘이 짙다. 지역 경제계는 그 이유를 ▶코로나19 이후 회식 문화 감소 ▶경기 침체에 따른 소비 위축 등 전국 현상에 더해 ▶외국인 근로자 증가를 손꼽았다. 조선소 인력은 늘었지만, 기존 내국인 자리를 외국인 근로자가 대신하면서 ‘소비 진작’이 안된다는 의미다.

실제 일감이 많이 늘어난 2022~2024년 사이 이들 3개 조선소가 충원한 근로자 1만 8200명 중 1만 800명(59%)이 외국인이었다. 신규 인력 10명 중 6명 수준으로 2024년 말 현재 빅3 근로자의 16.4%를 차지하고 있다.

삼성중공업·한화오션 대형 조선소 2곳이 있는 거제는 지역 근로자 7만 3308명 중 4만 1757명(57%·4월 기준)이 조선업 종사자로, 근로자 2명 중 1명 이상이 조선소에서 돈을 번다. 가족까지 포함하면 전체 거제 인구 23만명 중 상당수가 조선소 명운을 같이 하고 있다는 얘기다. 자동차·석유화학과 함께 HD현대중공업이 있는 울산은 거제보다는 수치가 낮지만, 전체 광·제조업 종사자 15만 6918명 중 3만 6760명(23.4%·2023년 기준)이 조선업에 종사하고 있다. 따라서 내국인이 빠진 자리를 대신하는 외국인 근로자가 돈을 쓰지 않을 경우 그 영향은 바로 지역 경제에 나타날 수밖에 없다.
실제 조선소 주변 경기는 불황 때보다 안 좋은 것으로 나타났다.

부동산도 침체…“외국인 만명보다 한국인 백명 더 낫다”

부동산 경기는 최악 수준이다. 한국부동산원에 따르면 거제 아파트 거래량은 2021년 6609동에서 지난해 3262동으로 반 토막 났다

아파트 전세가격지수(2021년 6월 기준 100)가 지난해 82.1로 하락했다. 울산도 올해 아파트 분양 예정 물량은 3338가구로 지난해 분양물량보다 64.3% 줄었다.
대신 외국인 근로자 숙소로 쓰이는 월세방 가격만 소폭 올랐다. 불황 때 ‘무보증·월세 15~20만원’이었던 거제 양대 조선소 주변 원룸이 ‘보증금 100만원·월세 30만원’으로 거래 중이다. 그래도 호황기(보증금 500만원·월세 50만원)’ 수준엔 못 미친다.

김상철 장평종합시장상인회장은 “다들 ‘관리비도 못 낸다’, ‘코로나19 때보다 힘들다’고 한다”며 “외국인 1만 명 느는 것보다 여기 정착해 집도 구하고 소비도 할 한국인 100명이 더 낫다”고 했다. 이규용 한국노동연구원 선임연구원은 “외국인들로 인력난은 숨통을 텄지만, 이들의 국내 정착 여건이 미흡한 상황에서는 지역 경제에 미치는 효과가 제한적일 수밖에 없다”며 “물가와 주거 여건을 고려한 임금 개선 등 제도적 보완이 필요하다”고 말했다.

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무너지는 지역경제..
일자리 없어 떠나고, 인재 없어 떠나고... 악순환의 고리

청년, 지방과 헤어질 결심
일자리·인프라·네트워크 부족에 이탈 계속
"인재 없다"며 떠나는 기업까지... 악순환
'지역 붙박이' 공기업·공공기관은 자구책 골몰
"지역 죽으면 서울도 같이 죽는다... 대책 절실"
"지역에도 탄탄한 미래 있다는 것 보여줘야"
‘높은 임금 일자리지만…' 수도권 선택한 청년들
깨진 성비·성장 둔화·인프라 부족… 복합적 이유로
“주거, 문화, 교통 등 충족돼야 진짜 좋은 일자리”

2013년 월평균 상대 임금이 가장 높은 10개 시군 중 비수도권 지역은 세 곳이었지만, 2023년에는 한 곳에 불과했다. 그래픽=송정근 기자

애초에 청년이 떠난 건 역설적이게도 일자리 때문이다. 적성·처우 등을 고려해 이직 시도가 잦은 현 청년세대에게 지역은 좁디 좁은 어장이다. 한국고용연구원 보고서에 따르면 지난 10년 전보다 취업자 수가 증가한 상위 20개 시군 중 12곳이 수도권 신도시였다. 지역의 일자리 규모가 수도권에 비해 절대적으로 적다는 의미다. 임금 분포도 바뀌었다. 지역을 임금순으로 나열하면 2013년까지만 해도 상위 10개 시군에 3개가 전남 광양·울산 등 비수도권이었는데, 2023년에는 세종뿐이었다.

"지역 대학에서도 훌륭한 미래를 펼칠 수 있다는 걸 보여 줘야 청년들이 선택을 하겠죠. 정부가 그런 노력을 하는 대학들에 투자를 하는 게 결국 지역을 살리는 거예요. 지역 인재가 없으면 지역 기업이 죽고 그러면 서울도 죽고 말겠죠."

최근 첨단방산학과 설립을 이뤄낸 양 총장은 주먹을 쥐었다. . '서울대 10개 만들기' 같은 최근 논의와도 같은 맥락이다. 기존 체계에서 지방 대학 홀로 보이지 않는 벽을 뚫기는 쉽지 않다. 차 전 총장은 "석학을 모셔야 젊은 인재도 모일 텐데, 지금의 경직된 국립대 보수 체계로는 어렵다"며 대학별 총액인건비제 등을 제안하기도 했다. 일각에선 한정된 예산으로 국립대 모든 학과의 경쟁력을 끌어올리는 건 불가능하다는 지적도 나온다. 지역별 특성화가 필요하다는 얘기다. 하지만 학내 민심을 신경쓸 수밖에 없는 총장 직선제 아래에서 어떤 총장도 섣불리 집중 육성할 학과를 선택할 수 없다는 현실도 무시할 수 없다.

교육과 산업의 연결성을 높일 필요도 있다. 오 원장은 지역마다 뿔뿔이 흩어져 있는 첨단산업단지의 한계를 짚었다.

"미래 산업 한다면서 연구소, 대학도 없는 곳에 첨단전략산업 단지 만들고 세금만 조금 깎아 준다죠. 그럼 누가 가겠어요? 혁신의 씨앗을 이식해야 해요. 먼저 연구진이 연구할 수 있는 환경을 꾸린 뒤 불러와야죠. 공고한 연구 집단이 생기면 스타트업 등 기업들도 옮겨 올 거예요. 그게 지역의 '킬링 콘텐츠(독보적 콘텐츠)'가 되겠죠."

청년들이 수도권으로 끊임없이 빨려 들어가고 있다. 2015년부터 2021년 사이 늘어난 수도권 인구를 들여다보면, 10명 중 8명 가까이가 지방 청년(15~34세)이었다. 전체 증가분의 78.5%를 차지했다. 그사이 비수도권은 빠르게 쪼그라들었다. 급기야 지난해 제2의 도시 부산이 광역시 최초로 소멸위험 단계에 접어들었다. 지방을 살리기 위해 청년을 유인할 일자리가 제일 중요하다며 각종 정책이 쏟아진 지도 20년 가까이 흘렀다. 공공기관을 옮기고 산업 규제를 푸는 각종 특구도 운영해봤다. 그럼에도 현재 성적은 낙제다.

“단지 임금이 괜찮다고 ‘좋은 일자리’가 아니죠. 훨씬 입체적으로 봐야 해요. 주거 여건, 교통, 문화, 발전 가능성 등 여러 요소가 충족되는 일자리가 있어야 청년이 그 지역에 머무르고 싶어 하지 않겠어요?”

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